物業公司如何建立設備臺賬？（物業公司如何建立設備臺賬制度）

物業設備臺賬

就是以一個物業項目為單位，

針對有關物業服務合同中

委托方委托管理的

所有共有設備而設立的賬本。

（一）

什么是物業設備臺賬？

其中包括了封面、設備目錄、設備卡片三個部分，格式內容強調其統一性和針對性。

一、封面包括：設備臺賬的名稱、物業項目的名稱、臺賬的編制單位、物業項目的名稱、臺賬制作的日期。

二、設備目錄包括：設備名稱、制造廠家、出廠編號、管理編號、安裝地點等。

三、設備卡片的編寫（核心部分）：

1、基本信息：

（1）設備卡片中的序號與設備目錄中的序號必須相一致，方便查詢。

（2）管理編號應由企業根據公司的內部規則自行編定。

（3）出廠編號可以通過查閱隨機的技術資料或設備銘牌獲得。

（4）設備原始價值可以通過查閱設備銷售合同獲得。

（5）填寫維保單位及聯絡電話便于維保時的聯絡。

2、主要技術參考：從隨機技術文件及現場設備銘牌查閱。

3、潤滑用品及主要易損件：

（1）潤滑用品：潤滑油、潤滑脂、固體潤滑品。通過計算年用量，可提前做好潤滑品的采購工作；

（2）將主要易損件記錄在冊，有助于物業公司提前做好準備，這樣可以縮短維修周期。

4、維保、故障、檢修、改造記錄：

這部分只要簡要記錄設備維保、故障、檢修、改造記錄。編寫完過后再將所有材料裝訂成不可拆卸的冊子。物業設備臺賬的資料主要來源于五個方面：

（1）物業承接查驗中移交的設備清單；

（2）物業服務合同中委托管理的設備內容；

（3）現場及設備銘牌；

（4）移交的設備資料，包括銷售合同；

（5）維保記錄、維修記錄、更新改造記錄等等。

（二）

物業設施臺帳的

建立與管理

一、物業設施建立臺帳的必要性

現代物業設備設施管理的主要內容包括：設備的基礎管理、設備使用與維護管理、設備的故障管理、設備的維修管理、設備的經濟管理、設備的安全管理等。其物業設備設施管理的目標要求：保持設備完好、保障設備“安全、可靠、經濟、合理”的運行、符合環保要求、追求設備壽命周期費用的最經濟、延長設備自然壽命，實現設備資產的保值等。基于以上要求，如何更好地進行設備設施管理，建立物業設施臺帳就成了必需。

建立物業設施臺帳是為了掌握樓宇建筑配套的設備設施的種類、數量、基本性能參數和設備使用的長期運行情況及變更記錄等，便于對設備系統進行長久性專業化的管理。因此，臺帳的建立為提高物業設備設施管理工作奠定了堅實的基礎。

二、建立物業設施臺帳的形式

（一）物業設施系統的分類

為了讓物業設施臺帳建立得更規范，更科學，我們必須從基礎做起，首先對設備設施有一個系統的分類。

各系統的組成如下：

1、供配電系統：

(1)供電子系統：變壓器、發電機、高壓配電柜、直流屏、高壓配電設備的保護（輔助）裝置及高壓送（配）線纜（槽）；

(2)配電子系統：低壓配電柜（箱）、用戶配電柜（箱）、低壓配電設備的保護（輔助）裝置、低壓送（配）線纜（槽）；

(3)照明子系統：戶外的燈光：彩燈、霓虹燈、廣告燈、噴泉燈、頂燈、外圍射燈、水池燈、航標燈等；室內的燈光：大廳、過廊、樓梯、停車場、會議室舞臺燈光設備以及警示燈或臨時需求電光源等。

2、空調系統：

(1)中央空調子系統：制冷主機、二次熱交換、附屬水泵（冷凍、冷卻）、冷卻塔、空氣處理機（空調機）、送風機（新風機）、盤管風機、抽風機、送（通）風誘導器、空調管網以及空調介質的處理設備、及配套電氣控制等；

(2)專用空調子系統：恒溫恒濕空調機、醫療專用空調、窗式空調機、分體空調機、及配套電氣控制；

(3)暖通子系統：鍋爐；

(4)專用空氣處理系統：正負壓系統、氧氣系統、及配套電氣控制。

3、給排水系統：

(1)給水子系統

a.升壓和貯水設備：水泵、氣壓裝置、水箱、水池、及配套電氣控制；

b.給水附件：閘閥、減壓閥、止回閥、各式水龍頭、開水器、儀器儀表及配套電氣控制；

c.管網。

(2)排污子系統

a.抽升設備（污水泵、雨水泵、及其配套電氣控制）

b.衛生器具（大小便器、洗手盆）

c.排水管網及附件（包括沙井蓋、排水溝蓋）

d.通氣系統（通風設備及其電氣控制）

(3)污水池、化糞池、隔油池及隔油井

4、消防系統：

(1)報警系統：

a.火災報警控制器；

b.火災探測器（感煙探測器、感溫探測器、復合探測器、氣體探測器、其他探測器）；

c.模塊。

e.手動火災報警按鈕

f.警鈴

g.輔助指示裝置

h.隔離器

i.消防緊急電話

j.電梯回降控制系統

k.停非消防電裝置

l.應急廣播設備

(2)滅火系統

a.自動噴淋滅火系統

①噴淋泵

②濕式報警閥

③水流指示器、檢修閥

④噴淋頭

⑤監控閥

⑥壓力繼電器

⑦水力警鈴

⑧延遲器

⑨試驗及泄漏裝置

⑩管網及閥門

⑾壓力表

b.消火栓子系統

①消防水泵

②穩壓泵

③氣壓罐

④消火栓

⑤接合器

⑥消防水箱

⑦管網及閥門

⑧壓力表

c.氣體滅火

①容器

②瓶頭閥

③釋放閥

④噴嘴

⑤配管

⑥檢測控制器

⑦失重裝置

d.泡沫滅火

e.滅火器具

①粉末滅火器

②其他滅火器具

(3)防火分區

a.風機（正壓送風機、排煙風機）

b.風道

c.送、排風閥、余壓閥

d.防火卷簾、防火門（含閉門器）

e.防煙垂壁

f.控制系統

(4)安全疏散系統

a.疏散指示燈

b.應急照明

5、公共安全技術防范系統（簡稱安防系統）：

(1)傳輸系統：微波傳輸、遠程傳輸、光纖傳輸、線纜、其它；

(2)控制設備：電子警察、攝像機、監視器、錄像機、云臺、鏡頭、視頻采集卡、錄像帶、投影機、電梯控制器、分割器、矩陣、解碼器、控制器、計算機、其它；

(3)對講系統；監聽系統、對講機、系統管理機、門鈴、可視對講、其它；

(4)周邊器材；控制機柜、球罩、蓄電池、支架、保護器、其它；

(5)安防軟件；報警軟件、監控軟件、其它；

(6)防盜報警系統：巡更系統、探頭、接警主機、門磁、報警主機、警號、防盜系統、感應器、無線接收器、接警卡、無線發射器、玻璃破碎探測器、其它；

(7)門禁系統：磁卡、讀卡器、門禁機、鎖、指紋采集儀、門禁控制器、其它；

(8)其它產品：安全防護產品、珠寶柜臺 、金庫保險、其它。

6、運輸（電梯）系統：　

⑴垂直提升機（客梯）

⑵專用貨梯

⑶消防電梯

⑷病床電梯

⑸觀光電梯

⑹扶梯

⑺水平輸送梯

⑻其它提升設備（液壓升降平臺、高空作業車、吊船）

⑼電氣控制系統

7、樓宇機電設備自動控制系統（自控系統）：

⑴機電自控系統:

a.機電自控計算機、軟件、打印機、專用電源（含UPS電源）、中央處理模塊、遠程模塊、數據總線、模擬屏（投影設備、大屏幕電視機）；

b.傳感器、電動（磁）閥等執行機構器件、及配套專用控制柜（箱）；

⑵家庭電器自動化系統。

⑶自動抄表系統。

⑶防煤氣泄漏系統。

8、通訊系統：

語音與傳真服務系統、電話信息服務系統、傳真信箱系統、可視電話系統（無線對講機、無線電臺、天線、移動通訊設備、交換機、電話機、通訊線纜、管井、電源、計費系統）。

9、計算機與網絡系統：

⑴綜合布線；

⑵計算機網絡、小區物業管理計算機系統；

⑶交換機、服務器、路油器、調制調解器、數據線纜、防火墻、軟件、UPS電源；

⑷信息服務系統，包括網上購物、網上醫療、網上教育、網上證券交易、電子公告牌等系統。

10、視聽廣播會議系統：包括會議系統 會議討論系統、會議同聲傳譯系統、會議表決系統。

⑴共廣播（背景音樂系統）；

⑵周邊（調音臺、效果器、激勵器、分頻器、限幅器、音頻分配器、混音臺）；

⑶功放（專業功放、Hi-Fi功放、AV功放）；

⑷音箱（專業音箱、Hi-Fi音箱、AV音箱）；

⑸視頻（液晶、等離子、投影機、投影幕、錄像機、攝像機、實物展示臺、電子白板）；

⑹音源（卡座、CD機、收音頭、MD機、DVD機、點歌機）；

⑺輔助設備（機柜、話筒、耳機、線材）；

⑻同聲傳譯(主席單元、代表單元、翻譯單元 、翻譯軟件模塊、紅外發射主機、接收機 、輻射機、系統主機（標準、加強型 、標準數字化型、加強型數字化型）、耳機、電纜、分路器)；

⑼電視系統：包括有線電視、衛星電視系統；

11、土木建筑設施系統：

房屋的承重結構(包括住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋等)、非承重的分戶墻外墻面、屋蓋、屋面、大堂、公共門廳、走廊、過道、天花板、樓梯間、垃圾通道、及物業管理區域內的物業管理用房、空地、道路、綠地、市政排水設施，物業管理區域的外圍護欄及圍墻等。

（二）物業設施臺帳的格式和內容

物業設施臺帳的建立已成為樓宇設備設施管理工作的主要內容之一，臺帳是設備設施系統保養、運行管理工作和設備標掛設備卡片工作的基礎，因此物業設施臺帳的格式和內容既要規范、詳細，又要科學、準確。針對當前各單位的物業設施臺帳存在格式不一、內容凌亂的問題，我們有必要對其作出統一性。

任何事物都是個性與共性的統一體，其物業設施臺帳的格式和內容在遵循其統一性原則的基礎上肯定存在一定的差異性。即不同系統、不同專業的物業設施臺帳的格式和內容的建立也要根據不同性質進行變化，有一定的針對性。現物業管理走專業化道路，所管轄范圍較廣，其設備設施管理的著重點不同，受其特定性質的影響，其臺帳的格式和內容的建立必將存在差異，所要求應按其特定的變化，強調其針對性。

物業設施臺帳的格式和內容既要強調其統一性，又要注重其針對性，只有把兩者相結合起來，才能建立好一個規范、科學的物業設施臺帳，才能全面提升物業設施臺帳的管理水平，更好地體現物業管理的專業水平。

根據不同分類，物業設施臺帳格式包括以下內容：

1、設備的規格型號；

2、設備的名稱；

3、制造單位；

4、出廠日期及編號；

5、設備的技術規范；

6、安裝地點（部位）；

7、數量；

8、特別備注等。

設備設施的檢修、系統保養、技術改造、變更等記錄要做到詳盡、準確，以便為該設備建立最有價值的原始檔案，所以物業設施臺帳具體內容至少包括5個方面：

1、檢修記錄：包括設備計劃性大小修、事故搶修的記錄，記錄形式應有檢修分析、工作記錄、結論報告等；

2、系統保養記錄：包括設備定期切換、執行系統保養項目等；

3、技術改造記錄：包括設備的技術改造、運行方式的調整；

4、變更記錄：包括設備的損壞更換、技術替換、項目增減等；

5、運行記錄：包括調試記錄、投運日期、運行狀態、運行周期、參數變化、事故記錄、缺陷登記等。

（三）物業設施資料參數的收集

物業設施臺帳的建立、記錄、管理必須堅持持之以恒，為日后設備設施管理過程中提供最有價值的原始數據，才更有效地達到設備設施管理目標。

（四）物業設施臺帳填寫要求

1、臺帳的變更記錄工作必須完整性、及時性、長久性；

2、必須用鋼筆填寫，藍、黑墨水均可，書寫要工整、清晰；

3、填報數據一律用阿拉伯數字，文字說明一律用漢字；

4、大型設備按統一表格規范填寫；小型設備或小部件可另作表格記錄，但表格要規范，記錄必須要詳盡。

（五）物業設施臺帳的管理要求

1、專人管理

所管轄的建筑物所配套設施的工程部主管全面負責其設施臺帳的建立、填寫、變更記錄及管理工作；

2、物業設施臺帳的變更記錄的及時性：

當設施出現故障維修、技術改造及變更時，必須在設施對應的臺帳進行及時的變更記錄。

3、物業設施臺帳的完整性：

一套好的物業設施臺帳必須有一個完整性，對于設施平時的定期保養、維修、技術改造、變更及運行、報廢等記錄必須詳盡、完整。一臺設備出現故障，必須按照設備事故處理的表格填寫（見附表一、二、三），做到發現問題、解決問題。記錄要形成一個閉環，按設備管理的一整套表格規范記錄。

4、進行科學的管理

在設備管理現代化的要求下，盡能力應用電子計算機信息管理系統進行對整套臺帳的管理。

三

物業設施臺帳表格填寫說明

舉例如下，僅供參考

（一）物業設施臺帳

1、[隸屬系統]：按設備設施專業用途為：供配電系統、空調系統、給排水系統、消防系統、安防系統、電梯系統、樓宇機電設備自動控制系統（簡稱樓宇自控系統）、通訊系統、計算機與網絡系統、音響視頻系統、土木建筑設施系統等。

2、[隸屬項目]：為各大系統的子系統，例：給水泵控制箱隸屬項目為給水子系統；排水控制箱隸屬項目為排水子系統。

3、[檔案號]：根據設備所屬建筑物名稱、設備系統、臺帳建立日期編號。例:廣發銀行大廈1號變壓器檔案號編寫為：GF/B-04-01（04－表示臺帳建立日期為2004年、01－表示1號變壓器）。

4、[設備名稱]、[規格型號]、[出廠日期]、[產地]、[出廠編號]、[投運日期]、[安裝位置]、[設施價格]、[數量]：是根據設備本身相關資料的有效參數的填寫。

5、[設備代碼]

6、[用途及銜接關系]：記錄設備的用途及設備的上下級位置。如：用戶配電箱的用途及銜接關系記錄為控制××樓××號房用電電源，上級為×樓低壓配電房××號配電柜，下級為×樓××號房電源箱。

7、[設施主要參數摘錄]：即本表格對應的設施本身的主要參數的記錄。如：水泵的揚程、流量、轉速、電機功率、重量等。

8、[附屬設施主要零配件部件及其參數]：指本表格對應的設施配套的附屬設施及主要零部件。如:水泵配套電機的有關參數、電氣控制部分的主要元件型號數量；空調風柜配套的電機有關參數、皮帶規格型號及電氣控制部分的主要元件型號數量等。對于數目較多，而參數要求記錄要詳細的附屬設施，則可另設表格記錄，記錄后附在對應設施系統的臺帳冊后面。如給排水、空調系統的閥門和各系統設施控制配電箱等。

9、[備注]：填寫本表格對應的設施本身參數及附屬設施主要零配件部件參數的變更記錄及其它記錄。

10、本表格是一套臺帳表格對應一臺設備。

（二）物業設施年度綜合評價表

1、[設施代碼]：對應[物業設施臺帳]的設施代碼號。

2、[運行情況評審]：以本設施年度為單位進行其運行的綜合評價。

3、[保養情況評審]：以本設施年度為單位進行其系統保養的綜合評價。

4、[評審人]：所負責管轄本設施的工程部主管。

5、[審核人]：所負責管轄本設施的物業主任。

6、本表格每年進行一次有關的綜合評價記錄。

（三）附錄

1、[隸屬檔案號]：對應[物業設施臺帳]的檔案號。

2、表格記錄內容：是本設施及附屬設施參數在[物業設施臺帳]表內沒有位置記錄的情況下記錄在本表格。另還可以附貼本設施相應的有關重要照片。

3、本表格是在有記錄的情況下才附到對應的[物業設施臺帳]表格后。