原創/高重恒
關鍵詞：合同管理；分類；規范化
房地產是一種買賣的生意，先買后賣，不會買就不會賣。買賣是靠合同和信用建立契約關系，未來加強合同管理的規范越來越重要，可分為買的合同和賣的合同，一定要賣>買才能盈利。
1、賣的合同大概分4類：
（1）商品房買賣。商品房買賣合同及其協議補充條款的簽訂
（2）物業管理。物業管理服務合同。
（3）房屋租賃。房屋租賃合同。
（4）項目轉讓。①股權轉讓合同②項目資產轉讓合同。
2、買的合同分成6大類：
（1）人。圍繞人才派生出來的相關合同的簽訂：①內部人力資源聘用合同；②外聘合同；③機制建設：分享機制體系、跟投模式；④培訓合同；⑤獵頭公司等。
（2）錢。就是從銀行、信托公司、投資公司借錢融資，分為間接融資，直接融資。包括：①融資合同；②貸款合同。
（3）地。買地方式分為：①招拍掛；②一級開發：舊城改造、城中村改造、新區開發；③兼并收購。包括：①土地使用權轉讓合同；②股權轉讓合同；③城中村改造協議。
（4）物。物的合同比較多，可分為：①設計類合同；②施工類合同；③采購類合同；④顧問類合同：燈光、廚房、leed、well認證等。
（5）銷。營銷類合同包括①銷售代理服務合同；②活動公司合同；③微信運營公司合同；④沙盤模型公司合同；⑤推廣公司合同；⑥印刷公司合同；⑦禮品公司合同等。
（6）務。咨詢服務類，包括①法律顧問服務合同；②財務稅務顧問合同；③管理咨詢類合同；④物業顧問、商業顧問服務合同等。
3、根據簽訂主體，這些合同可以分為兩大類：
（1）項目地方性合同。以項目為主簽訂的地方合同，所在地的項目公司簽訂合同有一定的自主性，比如營銷類的拓客公司、活動公司、微信公司；工程類的打樁、挖土等；當地壟斷性的水、電、暖、氣企業。
（2）集團集中式戰略性采購合同。
4、在合同里面，我們要約定清楚以下十個方面內容：
（1）內容是什么？
（2）責任是什么？
（3）標準是什么？
（4）日期、時間期限
（5）質量和品質服務的要求
（6）權利和義務
（7）違約責任
（8）發生問題和爭議如何解決？
（9）費用到底花多少錢？
（10）怎么支付？怎么分配？
合同簽訂一定要有具體的要求和標準，明確責、權、利。法律合同的管理是整合資源的重要方面，如果是合同簽訂不好，不界定清楚，將來可能出現很多問題，比如不能按質按量按時完成工作；付出額外的財務成本和時間成本；還可能會產生扯皮、打官司，影響整個開發的水平、進度和質量，造成負面的影響和口碑。
通過合同體系建設，與成本、招采（供應鏈管理）及其他專業管理形成一體化，不能形成兩張皮。這樣就可以進行有效管理，不僅可以控制風險，更重要的是通過合同產生效益，包括：提高品質、提高效率、提高收益。
建立一套完備的開發合同管理體系，這是未來房地產公司做強做大的基礎性工作。這些工作做好后，就會大大便利合同的簽訂，可以直接套用體系模板，減少人為因素，使合同簽訂制度化、規范化，讓管理人員安心、省心、不用擔心。
所以，房地產公司如果能把合同體系分門別類、梳理清晰，并能建設好、執行好，就可以事半功倍，達到一張合約打天下的效果。
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