為加快建設松山湖國家自主創新示范區，積極推動先行先試政策出臺，促進產業空間資源有序流轉，近日，《東莞松山湖產業用地管理暫行辦法》（以下簡稱“辦法”）正式出臺。辦法從用地準入、規劃管理、地價機制、用地審批、供地方式、產權管理、后續監督、二次轉讓等方面對松山湖產業用地管理進行了系統規范和約束。
辦法明確，松山湖工業用地項目、科研用地項目土地出讓地價分別要不低于 1000 元/平方米和1500元/平方米，并嚴格限制了配套設施用房占項目總建筑面積比例，科研用地進行產權分割銷售也須滿足多項約束條款。
用地200畝以上項目須報市政府審定
根據辦法，松山湖將對項目用地準入采取更加嚴格要求，明確將鼓勵發展高端電子信息產業、生物技術產業、機器人與智能裝備產業、新能源產業、現代服務業等“4 1”主導產業，以及新材料產業等戰略性新興產業；重點引進具有總部綜合職能的總部（區域總部）企業。
用地面積 200 畝以下的項目審批，由園區黨政聯席會議審定。用地面積 200 畝以上（含 200 畝）的項目審批，由園區黨政聯席會議討論后報市政府審定。
其中，總部（區域總部）企業是指具有決策管理、行政管理、資產管理、資金結算、研發管理、采購管理等總部綜合職能的企業；在園區稅務登記，實行統一核算，并在園區（合并）匯總繳納企業所得稅；在中國境內投資或授權管理和服務的企業不少于 3 個。
辦法明確，工業用地的行政辦公、生活服務等配套設施用房，用地面積不得超過項目總用地面積的 7%。科研用地的員工宿舍、員工食堂等配套設施用房，建筑面積不超過項目總建筑面積的 15%。
科研用地項目差別化地價管理
在備受關注的地價機制方面，辦法規定，工業用地項目土地出讓地價不低于 1000 元/平方米。土地出讓底價以市場評估價初步設定；當市場評估價低于上述地價時，以上述地價設定；當市場評估價高于上述地價時，以市場評估價設定。
工業用地采用彈性年期方式供應的，按照《產業用地政策實施工作指引》（東國土資〔2017〕216 號）執行，可按出讓年期與工業用地出讓最高年期的比值確定年期修正系數，確定土地出讓價格。
科研用地項目分為可分割銷售和不可分割銷售兩種使用類型，實行差別化地價管理。其中，不可分割銷售的科研用地項目，土地出讓地價不低于1500元/平方米。土地出讓底價以市場評估價初步設定；當市場評估價低于上述地價時，以上述地價設定；當市場評估價高于上述地價時，以市場評估價設定。
可分割銷售的科研用地項目，土地出讓地價不低于 1500 元/平方米，土地出讓底價按同區域商服用地地價的 0.82 倍進行修正后評估確定。
辦法還進一步明確，在辦法出臺前已出讓的科研用地申請分割銷售的，應按東莞市政府或園區管委會出臺的相關規定和已簽訂投資協議的有關約定補繳土地出讓價款及有關費用。
對重特大項目，土地出讓底價如確需低于上述地價標準的，則按“一事一議”的處理方式，由園區管委會專題上報市政府審定。
對外分割銷售比例不高于總建筑面積 50%
隨著產權分割試點的鋪開，有關產業用地的產權管理，也備受園區內外企業及單位關注。對此，辦法指出，工業用地項目的產權管理，按照《東莞市產業轉型升級基地認定和管理實施辦法》（東府辦〔2016〕2 號）、《東莞市科技企業孵化器產權分割管理辦法》（東府辦〔2015〕85 號）等市政府和園區管委會出臺的相關規定文件執行。
可分割銷售的科研用地項目建設的產業用房，分為可對外分割銷售和自持兩部分。產業用房實施分割轉讓的，相對應的土地應屬全體業主共有，不得銷售、轉讓和抵押。已轉讓的產業用房，未經審核不得抵押。
可對外分割銷售的產業用房部分，允許分拆進行不動產登記、銷售、轉讓，其建筑面積不得超過項目產業用房總建筑面積的 50%。
可對外銷售的產業用房，其單棟建筑的計容建筑面積不得少于 3000 平方米?？蓪ν怃N售的產業用房，可按照基本單元分割，每個基本單元建筑面積不得少于 300 平方米。
其中基本單元是指依據《不動產登記暫行條例》、《房屋登記辦法》規定，有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋。固定界限應參照規劃部門核發的規劃核準文件（建設工程規劃許可證及其附件）。項目竣工驗收取得《竣工驗收備案證書》后，由市住建部門按照房地產項目的有關規定按項目一次性辦理現售手續，由房管部門參照商品房銷售辦法辦理不動產權證。
自持的產業用房部分和配套設施用房，可進行不動產首次登記（只記載于不動產權登記簿中，但不頒發《不動產權證》），可自用和出租，但不得銷售、轉讓和抵押。
辦法還規定，可對外銷售的科研用地項目的產業用房的銷售、轉讓對象（含二次或以上轉讓）必須為具備科研用地準入資格的企事業單位。松山湖管委會負責對受讓企業的資格條件進行審核把關，并出具審核意見，作為房管（不動產登記）部門辦理轉讓手續的依據。
已辦理過分割銷售的科研用地上建設的產業用房項目，不得再次申請分割銷售。
此外，可對外銷售的產業用房銷售后，自完成轉移登記之日起 5 年內不得二次轉讓。因關聯企業申請上市、發展總部經濟或業務調整等需要進行資產整合重組，確需進行轉讓的，經園區管委會審查核實后，可允許企業將產權轉讓給其關聯企業 。
【采寫】黃少
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