酒店籌建工設項目管理(酒店工程籌建)

酒店工程項目建設,為了能盡快營業,往往設計周期短,施工趕工期,但又要按星級、葉級標準建設,其質量要求高,涉及相關專業廣,同時還要進行投資控制,還有考慮日后經營者對酒店的使用要求和維修方便。必須加強酒店籌建項目管理:做好施工前準備工作,正確處理項目質量、進度和投資三者的關系,引進工程監理,加強事前、事中、事后控制,把好質量關,抓好現場管理,建立各(承包商)專業工種高效的溝通機制及時協調解決施工中各種施工問題。保證酒店籌建工程順利進行。減少施工單位成本投入,減少建設單位日后的經常性維修,延長建設工程使用年限,保證建設工程的穩定長效運營,提高投資效益,降低維護成本。

關鍵詞:圖紙 控制 監理 現場 合同 溝通

酒店工程項目建設,為了能盡快營業,往往設計周期短,施工工期趕,但又要按星級、葉級標準建設,其質量要求高,涉及相關專業廣,同時還要進行投資控制,還有考慮日后經營者對酒店的使用要求和維修方便。從酒店項目建設的立項到建成后投入使用都是相互關聯的,因此,如何做好全過程項目管理是酒店工程項目成敗的關鍵。本文從適用可操作的角度,結合酒店籌建工程項目管理談談自己的幾點認識和體會:做好施工前準備工作,正確處理項目質量、進度和投資三者的關系,引進工程監理,加強事前、事中、事后控制,把好質量關,抓好現場管理,建立各(承包商)專業工種高效的溝通機制及時協調解決施工中各種施工問題。保證酒店籌建工程順利進行。減少施工單位成本投入,減少建設單位日后的經常性維修,延長建設工程使用年限,保證建設工程的穩定長效運營,提高投資效益,降低維護成本。

一、施工前準備工作

把好圖紙關:

1.深化圖紙設計:設計單位對圖紙深化設計是保證工程順利進行的前提, 在前期施工準備階段,安裝技術人員即與設計單位、各相關專業相互交流聯系,了解設計意圖及工程要求,解決圖紙矛盾和不足之處,完善圖紙設計深化工作。

2.圖紙會審:籌建指揮部組織各專業工種人員(設計單位、施工單位、監理單位、酒店管理方、消防部門、衛生防疫部門),對施工圖進行會審。根據會審紀要,改進修整圖紙,并制定相應的施工方案,指導工程施工。

3.施工準備工作:包括人員準備,工具、材料準備,技術準備,成品準備,半成品準備,施工現場準備等方面。施工準備的工作是否完善決定了工程施工是否能順利進行,因此,投資方和施工方都必須十分重視。

二、正確處理項目質量、進度和投資三者的關系

工程建設項目質量、進度、投資是對立和統一的矛盾體。在工程建設中,投資與進度的關系是加快進度往往是要增加投資,采取各種趕工措施使工程建設項目及早竣工,盡快發揮工程建設投資的經濟效益。而進度與質量的關系是加快進度往往會影響質量,因人、機械超強工作造成工人疲勞、機械維修、材料供應緊張、施工條件的改變,可能會影響到工程質量。適度均衡地加快施工進度,可以使工程在計劃工期內得到合理的提前,同時也可以保證施工質量。嚴格控制質量,可以避免返工,進度則會加快:反之則會因返工則會造成工期延后,施工成本增加;投資與質量的關系是質量也需要增加施工的成本,但嚴格控制質量,可以避免返工,提高了承包商的施工效益,減少建設項目的經常性維護費用,延長工期使用年限,反而降低了投資成本,提高了建設單位的投資效益。在酒店建設過程中,酒店籌建指揮部要注意發揮好統一協調作用。

1.進度控制

進度控制是對工程建設項目建設階段的工作程序的持續時間進行規劃、實施、檢查、調查等一系列活動的總稱。 進度控制的任務是針對建設項目的目標進行工期計算,是施工單位工程師根據工程建設項目的規模、工程量與工程復雜程度、建設單位對工期和項目投產時間的要求、資金到位計劃和實現的可能性、主要進場計劃、國家頒發的“建筑安裝工程工期定額”、工程地質、水文地質、建設地區氣候等因素進行科學分析后,設計出的工程建設項目最佳工期。具體的講,進度控制的任務是進行進度規劃、進度控制和進度協調。要完成好這個任務,應做到以下三點工作:A.要做出工程建設項目總進度目標的總計劃的制定。這項工作是非常的重要而細致的工作,進度計劃的編制,涉及建設工程投資、設備材料供應、施工場地布置、主要施工機械、勞動組合、各附屬設施的施工、各施工安裝單位的配合及建設項目投產的時間要求。B.要對進度進行控制,必須對建設項目進展的全過程、對計劃進度與實際進度進行比較。當施工工程的實際進度與計劃進度發生偏離,無論是進度加快、進度滯后都會對施工組織設計產生影響,對施工工序帶來問題,因此要及時采取有效措施加以調整,對偏離控制目標要找出原因,堅決糾正。C.進度協調的任務是對整個建設項目中各安裝、土建等施工單位之間的進度搭接,在時間、空間交叉時進行協調。這些都是相互聯系、相互制約的因素,對工程建設項目的實際進度都有著直接的影響,如果對這些單項工程的施工關系不加以必要的協調,將會造成工程施工秩序混亂,不能按期完成建設工程。 在空間上可安排不同工種間穿插作業,如果吊頂作業的電工挖洞裝燈等交叉作業,爭搶工作面,可通過協調安排,避免相互影響,造成窩工現象。木工和油漆工的工作面可以形成小流水作業,木工完成一部分作業面并進行班組自檢合格后通過負責人轉交油漆工工序,同時進行交接檢查,保證各工序的施工質量。當某些工程項目上下工序不能交叉作業時,可以保證重點部位的同時,安排輔助工程的施工,當各工序作業展開后,建設指揮部、監理和施工單位管理人員應注意安一些后備工程和工序的施工,使各工種人員產品不間斷的按次序從一個工作項目轉移到另一個項目施工,使人員和機具均得以合理利用,工程能按計劃有步驟的進行,工程、質量得到保證。

2.質量控制

質量控制也是建設工程中最重要的工作,是工程建設項目控制的三個目標和中心目標。施工是形成工程建設項目實體的階段,也是形成最終產品質量的重要階段。所以,施工階段的質量控制是工程建設項目質量控制的重點,也是施工階段要合理完成的重要因素。所以工程建設必須依據國家和政府頒布的有關標準(規范、規程、規定)以及工程建設的有關合同文件,對工程建設項目形成的全過程各個階段,如可行研究、項目決策、工程設計、工程施工、竣工驗收五個階段中的各環節影響工程質量的主導因素進行有效控制,預防、減少或消除質量缺陷,才能滿足使用單位對整個建設工程質量的要求,才能增加施工單位的經濟效益。施工項目質量控制依據為:

(1)、《建筑安裝工程施工驗收規范》(GBJ300—83,GBJ107—87);

(2)、《建筑安裝工程質量檢驗評定統一標準(GBJ300—88)》;

(3)、《建筑工程質量檢驗評定標準(GBJ301—88)》

(4)、本地區及企業自身的技術標準的規程

(5)、施工合同中規定采用的有關技術標準

(6)、管理標有:GB/T1900—IS09000族系列標準(根據需要的模式選用),企業主管部門有關質量工作的規定,本企業的質量管理制度及有關質量工作規定:

(7)、合同依據:項目經理部與企業簽訂的質量責任狀、企業與企業簽訂的工程承包合同、施工組織設計施工圖紙及說明書等。

合理的施工質量控制在監理協調下可以克服由建設單位進行質量控制的片面性和放任弊端,促進建設單位的施工單位共同做好質量控制活動,有利于健全和不斷完善施工組織設計和施工單位質量保證體系。施工質量控制和進度控制的均衡、協調是保證建設工程如期、保質完成最有效的手段。單方面的追求工期會產生質量問題,造成返工,降低施工企業經濟效益,從而影響到建設單位投資效益的較快發揮。為了保證施工質量,片面有精做細干又會使工期延后,成本增加。施工質量控制的任務也要完成好這三項任務。

A.事前控制::在施工前認真做好施工組織工作,做好技術數據準備工作,做好對原材料、設備、零配件等質量進行檢查和控制工作,做好對新材料、新工藝、新技術、新設備的質量鑒定和施工工藝的組織論證工作,建立健全質量管理制度,不斷完善質量保證體系,認真對待由建設單位組織的設計交底和圖紙會審工作。努力做到對施工中的人員組織、材料供應、機械設備在施工中可能發生的問題有一個預見性的措施,使每一項施工過程都掌握在工程質量工作的規劃之中,才可以在事前就把施工中的質量問題解決好,避免因沒有做好事前控制造成工程施工質量的返工問題。

B.事中控制:工程質量是在工序中產生的,工序控制對工程質量起著決定性的作用。應把影響工序質量的因素都納入管理狀態中,建立質量管理點,及時檢查和審核質量統計數據的質量控制圖表。要嚴格執行工序間的交接檢查,對于重要的工程部位或專業工程,工程師應親自進行試驗或技術復核,并實行實時監控。根據工程施工特點,對完成的分部、分項工程,應及時按照相應的質量評定標準的方法,進行檢查、驗收。認真審核設計和圖紙修改后對工程質量的影響,并對此向有關部門和建設單位提出建議和意見。組織定期可不定期的質量現場會議,及時發現問題,及時分析問題,通報批評工程質量狀況,做好工程質量事故的處理方案,并對處理效果進行檢查,這樣才可以把施工中的質量問題要每一個施工工序過程中解決,并及時做到事中控制。

C.事后控制:是指完成施工、形成產品后的質量控制。施工單位應按國家有關的質量評定標準的辦法,對完成的分項、分部工程和單位工程進行自檢,只有內部通過驗收才能交給有關單位驗收,才能保證一次驗收通過,才能使整個的建設工程質量讓建設單位滿意。整理好有關的質量報告、評定報告及有關技術文件。向建設單位提供施工竣工圖,使施工竣工圖成為今后建設單位在維修工程中的一個重要資料。落實進度控制任務和質量控制任務是保證建設工程質量、滿足建設單位對建設工程質量要求的必要條件。進度規劃、進度協調、事前控制、事中控制、事后控制是落實工程建設施工管理工作任務的具體實施。質量控制在工程建設中,就勘查、設計、施工和設備安裝而言,其控制的要點主要有五個要素,即4M1E—人(Man)、材料(Material)機械(Machine)、方法(Method)、環境(Environment)。因此,事先對這五方面的因素予以控制,加以規劃和設計,是保證建設項目施工質量的關鍵。

3.投資控制

酒店建設工程造價,一般是指進行某酒店工程項目建設所花費(預期花費或實際花費)的全部費用,即該工程項目有計劃進行固定資產和形成相應的無形資產,遞延資產和鋪底流動資金的一次性費用總和。投資是工程建設的一個資金保證,投資的增減可以通過價值工程原理,從進度、質量控制要回投資效益。對于投資人來說,要注意抓好三方面的工作:一是工程預算、預算的結算;二是資金的按時供應;三是抓好工程實施過程中的組織協調。第一個方面主要是從總量上控制投資總額。第二個方面是資金要及時到位,以預防資金供需短鏈造成的停工、爛尾等損失,是控制風險。第三個方面是因為建設過程是一個多任務種、多任務序、多單位的交叉施工過程,常常會產生因為觀點不一致造成圖紙修改、返工等問題,從而產生額外費用和投資。實踐中控制措施有:分單項分標段控制預算;編制預算應適當保留指定金額、暫定金額、不可預見費;合理控制間接費用:從源頭上控制合同賬外加賬,等等。

三、引進并加強工程監理

項目監理是指監理單位受項目法人的委托或聘請,依據有關檔案和法律規定,對項目的建設活動進行咨詢、顧問、監督,并將業主與第三方為實施項目建設所簽訂的各類合同履行過程交予其負責管理。項目監理是項目管理的一種方式。建設項目監理制度,簡稱“建設監理制”。這項制度將原來工程建設管理由業主和承包商承擔的體制,變為由業主、監理單位、承包商三家共同承擔的新管理體制。項目監理的主要內容是控制項目投資、進度和質量,進行項目合同管理,協調有關單位間的工作關系。簡稱為“三控制”、“一管理”和“一協調”。

四、抓好現場管理

(1)要抓好安全管理和安全控制。建立健全安全制度并檢查評比,督促各單位各部門落實。(2)要加強施工現場的過程控制和專項檢查,特別是要進行施工進度、施工技術、施工工藝、施工質量等方面的監督。籌建方要重點關注工序和工藝。通過施工現場的專項檢查,及時解決問題。具體措施有:開展自檢、互檢活動、培養操作人員的質量意識;下道工具是用戶,認真開展交接檢活動;專職檢查、分清責任;定期總結提高現場項目部對施工中發現的問題定期集中分類,定期召開質量分析會,組織施工管理人員對各類問題分析總結,針對特別項目制定糾正/預防措施,并貫徹實施。(3)要優化現場施工管理,消除浪費,降低物耗及能耗,現場協調作業,實現安全生產、文明施工、職業安全、環保衛生,確保創造精品工程目標。五、加強合同管理

合同管理是工程項目管理的核心。現在的市場經濟在某種意義上來說是法制經濟、契約經濟、合同經濟。現代社會可以講是合同社會,一個企業的經營成敗和合同與合同管理有密切關系;酒店建設項目更是如此。因此,民營企業發達的地區必須十分重視合同及合同管理。1.專人專職管理選好人員,組織好在職學習,建立崗位責任制,提高合同管理人員素質,提高企業合同管理水平。籌建辦一方面要提高重視檔案工作,建立檔案室,安排專職人員管理合同、圖紙、文件等;另一方面要聘任一批有專長的技術人員擔任各專業的責任工程師,對合同前期的招投標、合同談判、合同簽訂及合同執行、付款節奏、分項驗收、合同的安全履行等負責到底。2.建立以合同管理為核心的項目管理體系如果總包、分包的合同關系是井然有序的,對方的責、權、利規定的很明確,各方的配合工作也比較好,合同執行也很順利:反之,則是常陷于扯皮與矛盾中,由此帶來工期的損失和造價的突破是普遍現象。3.對合同進行全過程的、系統性的、動態性的管理全過程就是由洽談、草擬、簽訂、生效開效,直至合同失效為止。我們不僅要重視簽訂前的管理,更要重視簽訂后的管理。4.對合同中的暫定項目和存在變更的事項及時處理。

六、建立高效的溝通協調機制

籌建指揮部要及時審核批準工程承包商的具體施工進度計劃,并監督執行:要建立定期現場巡查制度、周工程例會制度、召開專題工作會議制度、獎懲制度等。籌建指揮部可授權委托總承包商行使一定的權力,特別是在處理一些技術性問題方面。總之,酒店工程建設施工中必須采取主動控制,實施全方位、全過程的有效控制措施。方方面面均需有所準備,同心協力,才能按時保質、保量地完成施工任務。

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