房地產企業的開發間接費和管理費用如何劃分?

　　在檢查企業的財務工作中發現，部分房地產企業的財務人員將公司發生的全部的費用計入到開發間接費科目中，和財務人員溝通，得知房地產企業開發成本能夠加計扣除，計入開發間接費對企業有利，那么這種處理方式是否可行呢?今天和大家討論分析。

　　開發間接費,指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。

　　管理費用是指企業行政管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的各種費用。包括的具體項目有:

　　企業董事會和行政管理部門在企業經營管理中發生的,或者應當由企業統一負擔的公司經費、工會經費、待業保險費、勞動保險費、董事會費、聘請中介機構費、咨詢費、訴訟費、業務招待費、辦公費、差旅費、郵電費、綠化費、管理人員工資及福利費等。

　　根據以上描述，顧名思義開發間接費是為直接組織和管理開發項目而發生的費用，而管理費用是為企業生產經營活動而發生的各種費用。但是在實務操作中，兩者并沒有嚴格的區分，導致財務人員在財務核算中也是摸棱兩可，完全憑感覺入賬。

　　謹慎的財務人員會將與項目直接有關的費用計入開發間接費，而將大部分的費用計入管理費用。很大一部分“好心”的財務人員，認為房地產企業開發成本可以享受加計扣除的利好政策，因此將少量的費用計入管理費用，而將大部分費用計入開發間接費科目。這兩種處理方式實務中均存在，那么企業究竟應該選擇哪種方式呢，通過以下分析可以得出結論：

　　財務、賬務的處理是由相關的合同、憑據和文件決定的。文件、附件、會計憑證三者的核心內容必須一致、相互印證、相互支撐，這是財務賬務處理正確的前提和保證。財務人員將哪些費用計入到開發間接費、哪些費用計入到管理費用，只要企業提供文件支撐且理由合理，稅務機關一般都是認可的。因此可以由公司出具成立項目部的通知，該通知應包括項目部成立時間、項目部職責、工作范圍、人員組成及崗位設置以及撥付項目部使用的固定資產明細等。財務人員以此通知作為兩者劃分的依據，項目部發生的費用以及項目部使用的固定資產折舊費用等計入開發間接費，其余費用計入管理費用。

　　通過以上分析，謹慎的財務人員和“好心”的財務人員的做法均不符合常理，謹慎的財務人員將大部分費用計入管理費用，造成開發成本的減少，增加了企業的土地增值稅稅負;“好心”的財務人員看似增加了開發成本金額，但是由于沒有充分的證據鏈條支撐導致清算時得不到稅務機關的認可，實質上又增加了企業的稅負。

　　地產企業開發項目周期比較長，開發間接費累計下來也是一筆不小的金額，將會影響土地增值稅的計算繳納，財務應準確的核算管理費用和開發間接費，在日常核算時不僅要有理有據，還應注意以下兩點：

　　1.項目竣工驗收前發生的與項目直接有關的費用計入開發間接費，竣工驗收后發生的費用只能計入管理費用，除非有資料證明該支出是為項目直接發生的，企業若有大額的費用支出，應保留相關證明資料。

　　2.招待費用只能計入期間費用，銷售人員發生的費用計入銷售費用，行政管理部門發生的費用計入管理費用。

　　來源：中道財稅

房地產開發企業中的開發間接費和管理費用的區別

　　房地產財務人員在日常核算過程中，很難準確區分和把握“開發間接費用”與“管理費用”之間的異同，直至稅務檢查環節被提醒核算有誤才進行調整。那么，財務人員自身身清楚辨別兩者之間的區別是至關重要的，本文將從多角度出發，為您梳理這兩個會計科目的核算與歸集要點。

　　我們從概念出發，了解這兩個科目到底在核算什么內容?

　　開發間接費用是指房地產開發企業內部獨立核算單位在開發現場組織管理開發產品而發生的各項費用。

　　這一類費用屬于直接為房地產開發而發生的，但是很難精準歸集于某一項具體的開發產品，因而無法將它直接記入各項開發產品成本當中。

　　所以，為了便于會計核算，先將這一類費用統一歸集至“開發間接費用”科目，然后按照適當分配標準，再分配記入各項開發產品成本。

　　管理費用是指企業行政管理部門為組織和管理生產經營活動而發生的各種費用，其屬于期間費用范疇，在發生的當期就計入當期損益。期末轉入“本年利潤”科目的管理費用，結轉后該科目應無余額。

　　那么，“開發間接費用”與“管理費用”的異同個如何區分呢?小編整理成表格的形式便于大家理解。

　　區分核心要點：通常以有無開發現場設立機構來確定的，具體情況需要參照相關資料來進一步的判定。

　　來源：焦點財稅

房地產企業辦理兩書的費用究竟是應計入開發間接費還是銷售費用?

　　問題：請問老師，房地產企業辦理兩書的費用究竟是應計入開發間接費還是銷售費用?

　　DJZ回復：應當計入銷售費用。房地產企業辦理的兩書是指《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》，是指房子竣工驗收之后、交付業主之前出具的質量證明和說明。根據《企業會計準則應用指南—會計科目和主要賬務處理》的規定，銷售費用是指企業銷售商品和材料、提供勞務的過程中發生的各種費用，包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產品質量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業商品而專設的銷售機構(含銷售網點、售后服務網點等)的職工薪酬、業務費、折舊費等經營費用。房地產企業兩書費用是銷售房屋過程中產生的費用，是向業主兌現銷售承諾所提供必要書面資料發生的費用，應當計入銷售費用。

　　來源：德居正財稅咨詢

房地產企業開發間接費用的會計處理與稅法差異

　　近期，筆者在對房地產開發企業進行專項稽查時，發現很多房地產開發企業在賬務處理時將開發土地規劃費、審批費和設計費、腳手架、竹搭、安全網、消防設施費用、測量費先計入開發間接費用，后結轉至開發成本中，筆者認為賬務處理存在不妥之處，按照房地產行業會計規定，房地產開發企業開發產品成本包括土地征用拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發間接費用和其他開發費用，其中開發間接費用是指企業所屬直接組織管理開發項目發生的費用，包括工資和福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等，房地產開發企業在開發現場組織和管理房地產開發建設而發生的各項費用，應作為開發間接費用，計入開發產品成本，但在實際工作中，除周轉房攤銷外，企業很難劃清管理費用和開發間接費用的界線，

因此，除周轉房攤銷外列作開發間接費用外，其余費用往往以是否設立現場管理機構為依據進行劃分，如果開發產品不建現場機構，而由公司定期或不定期地派人到開發現場組織其開發建設活動，其所發生的費用可直接并入企業的管理費用。若企業建立現場管理機構，則所發生的費用計處開發間接費用中，開發間接費用科目用于核算企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，企業發生的各項間接費用，借：開發間接費用，貸：應付工資、應付福利費、累計折舊、周轉房攤銷等。期末，借方歸集的開發間接費用應按企業成本核算辦法的規定，分配計入有關成本核算對象，借記開發成本-開發間接費用、貸記本科目，該科目應按企業內部不同單位部門分公司設置明細帳。企業行政管理部門(總部)為組織和管理生產經營活動而發生的費用應作為期間費用，計入管理費用。

　　關于房地產開發間接費用的稅務處理，《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)中規定：開發企業在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規定區分期間費用和開發產品成本、開發產品會計成本與計稅成本、已銷開發產品計稅成本與未銷開發產品計稅成本的界限。

對開發產品建造過程中發生的各項支出，當期實際發生的，應按權責發生制的原則計入成本對象;當期尚未發生但應由當期負擔的，除稅收規定可以計入當期成本對象的外，一律不得計入當期成本對象，同時開發產品必須按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象，同時還應將各項支出合理地劃分為直接成本、間接成本和共同成本，開發產品完工前發生的直接成本、間接成本和共同成本，應按配比原則將其分配至各成本對象。

其中，直接成本和能夠分清成本負擔對象的間接成本，直接計入成本對象中;共同成本以及因多個項目同時開發或先后滾動開發而不能分清負擔對象的間接成本，應按各個成本對象(項目)占地面積、建筑面積或工程概算等方法計算分配。開發企業發生的應計入開發產品成本中的費用，包括前期工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、土地征用及拆遷費、建筑安裝工程費、開發間接費用等，應根據實際發生額按以下規定進行分攤：對屬于成本對象完工前發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定直接計入成本對象。對屬于成本對象完工后發生的，應按計稅成本結算的規定和其他有關規定，首先在已完工成本對象和未完工成本對象之間進行分攤，然后再將應由已完工成本對象負擔的部分，在已銷開發產品和未銷開發產品之間進行分攤。

　　可見，對于開發間接費用，首先要正確界定計入開發間接費用的范圍，明確哪些項目應計入開發間接費用，哪些應計入期間費用;其次，會計與稅法對開發間接費用的處理原則是一致的，即按權責發生制的原則及按一般經營常規和會計慣例合理地劃分成本對象。再次，現行稅法并未對開發間接費用的標準及定義作出解釋，所以，在會計核算中，財務人員遵循房地產行業一般處理原則進行核算即可，同時在財務核算中不要混淆開發間接費用和期間費用的界限，將應列入開發成本的支出列入開發間接費用不符合會計成本核算的要求，而將應計入開發間接費用的支出直接列入期間費用，則不但影響成本核算，還影響了當期企業所得稅，實質上是偷稅行為，因此，財務人員應正確核算開發間接費用，避免因不恰當的成本費用核算給企業帶來不必要的損失。

　　來源：稅屋

編輯：沐林財訊