綠城管理業績會
被稱為代建第一股的綠城管理公布了2022年業績。在代建市場競爭更加激烈的背景下，公司依舊保持了20%以上的市場份額。
房地產行業持續低迷，代建業務在過去幾年呈現了逆勢增長的趨勢。出于輕資產轉型、冗余開發能力再利用、尋找第二發展曲線等原因，多家房企涉足代建業務。據36氪不完全統計，目前已有碧桂園、龍湖、旭輝、華潤、雅居樂等40余家房企入局。
房地產流動性危機過程中，多地爛尾樓激增，紓困類代建業務需求爆發，但綠城管理管理層謹慎處之，強調參與紓困不加杠桿、不出資。
在2022年業績報告會上，公司負責人透露，綠城管理正在推行一個商業模式，即尋找外部的金融機構，搭設金融能力架構，給遇困企業和紓困項目提供流動性支持，重新激活銷售。36氪采訪了解到，綠城管理這一特殊的不出資紓困代建模式，已經在昆明、濟南落地，接管了恒大停工樓盤。
01 國企、城投及政府類代建業務激增
2022年，綠城管理營收入26.56億元，同比增長18.4%；凈利潤7.45億元，同比增長31.7%。
截至2022年末，綠城管理合約總建筑面積約1.014億平方米，同比增長19.8%。目前綠城管理市場占有率達到了25.5%。保障房規模增長、國企城投拿地擴張以及存量項目紓困，是綠城管理在全國范圍的三大需求來源。
從業務板塊可以看出，綠城管理摒棄了以往以中小房企為主的客群，國企、城投委托業務以及政府類代建業務量則快速上升。按合約建面計，新拓項目中政府及國企代建委托占比66.3%，紓困加速致金融機構委托占比升至10.3%，私營委托占比從最高超過90%下降為23.4%。
綠城管理董事長兼CEO李軍稱，中國房地產市場中期開發規模將保持在每年10億平方米左右。其中，政府主導的保障房、租賃類物業新增供應占比將超過30%，金融機構的主動房地產投資占比將進一步提升至20%左右，剩下50%的市場規模將由傳統開發模式下的國企、央企主導。
“2022年國央企和地方城投公司成為拿地主導，但拿地后城投類公司拿地的開工率非常低，當年能實現開工的占比只有8%。“李軍坦言，對城投類業務已經形成了系統承接能力，紓困業務目前還在探索期。
“紓困代建業務是我們未來需要大力開展，需要努力提升能力的一個界面”。”李軍稱，這一部分業務難度非常高，收益也非常高。但做的還不夠好。
為了隔離投資類風險，綠城管理層稱不加財務杠桿、不出資，實際上紓困類企業最缺的是錢。管理層在業績會上表示當前正在嘗試尋找金融機構給出險項目提供流動性支持，紓困過程中綠城管理希望通過信用輸出為項目增信背書以恢復各方主體信心來盤活項目。
而李軍在業績會上透露，綠城管理正在推行一個商業模式，即尋找外部的金融機構，搭設金融能力架構，給遇困企業和紓困項目提供流動性支持，重新激活銷售。
02 入局紓困
入局紓困業務并非易事，資本代建服務或許是綠城管理在紓困業務上的一大突破。
36氪注意到，2022年下半年，一家名為綠星智慧的開發商在昆明接管了恒大城、恒大玖瓏灣兩個停工項目，并改名為綠星智慧·滇池灣畔、綠星智慧·玖瓏灣。據了解，綠星智慧在這兩個項目上，既協助項目融資，也參與項目管理，并確保交付并盤活樓盤后續建設。
據接近綠城人士告訴36氪，該公司不與綠城管理直接股權關聯，主要輸出資本代建服務。
據天眼查顯示，綠星智慧（上海）建設發展有限公司已在濟南、昆明兩地建立分公司，其董事長為綠城管理副總裁彭敏。股東包括綠星（香港）有限公司以及建銀國際、興業國際信托、等金融機構。
圖片來源：天眼查
市場傳言稱，綠城管理母公司綠城中國正在全國區域成立代建孵化團隊，面向公建、城投、紓困三大細分客群，為綠城管理拓展增量項目。綠城中國方面未向36氪確認這一消息。
不過，這一點與綠城管理董事會主席郭佳峰在業績會上的表態相契合。他表示未來會繼續保持綠城管理的獨立性，并在大綠城體系給予更多的資源支持，利用重資產區域公司的屬地化資源，助力代建業務的獲取。
03 代建潛在市場還有多大？
百強房企中超過三分之一的公司已經涉足代建業務。東吳證券研報數據顯示，代建的凈利率普遍高出傳統開發10至15個百分點，預計到2026年代建業務的新簽約金額規模達到397億元，2022年—2026年總規模可達1729億元，增速維持在6%-11%區間，有望顯著跑贏房地產銷售市場。
不過從目前的代建需求類型來看，中小型房企代建需求占比最高、城市更新及市政建設需求次之。東吳證券研報指出，未來代建合約面積有可能伴隨中小型房企委托方的暴雷以及供應商的不穩定而減少。
以往，每個項目只有少數幾家代建公司參與競標，而現在可能會有更多的代建公司競爭，可能降低利潤空間。
一名華東房企土地投拓人士告訴36氪，房企做代建的核心競爭力在于品牌效應帶來的銷售溢價。但市場上一些項目的委托方不切實際地控制成本，可能招來客訴，反過來影響代建方的口碑。代建方受合作方式的制約，受到成本、決策種種考量，并非能對品質做到充分的把控。此前仁恒置地代建的蘇州項目仁恒·溪云雅園，因外墻鼓包等問題被指責質量下滑，該項目開發商為當地房企蘇州通和。
“也有一些委托方資金鏈斷裂，代建方不僅拿不到代建費，最后有可能被迫接盤項目股權。”該人士稱，與委托方溝通成本高，人力資源投入與回報不匹配，這是之前開發商較少涉及代建的原因，而這些風險目前仍然存在。
36氪作者 | 王露
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