華聲在線見習記者 李禎媛
物業服務聯系著千家萬戶，隨著人們生活水平的提高，市民對改善居住條件和生活環境的需求日益強烈，成為小區治理的一大難點。據長沙市住建局提供的數據顯示，目前全市物業服務企業1095家，管理各類物業項目3832個，物業管理覆蓋率80.32%，管理面積達2.5億平方米，小區黨支部、業委會、物業公司“多方共治”的機制初步建立。
但與此同時，記者走訪發現，物業管理亂象屢見不鮮，物業管理區域臟亂差、安全隱患多、物業亂漲價亂收費、小區公共收支信息不透明等，已然成為長沙小區物業管理較為常見的幾類“亂象”，也成為基層社會治理繞不過去的“痛點”，該如何破解？
探訪
物業亂象叢生，業主苦不堪言
“我們小區物業在沒有征求業主意見的情況下，擅自發通知要把物業管理費從0.7元/平方米提高到2元/平方米，另一棟商住樓更是高到2.6元/平方米，這導致很多業主不滿。”省供銷社大院業主告訴記者，院內只有2棟房，搭配稀疏的十幾棵樹，無居民活動場所，小區這樣條件，新聘的物業公司卻擅自成倍漲價。
“我們詢問物業為什么漲價，他們說現在是市場經濟，物價放開了，可自由定價。”居民們大為惱火。
隨后，記者來到芙蓉區荷花園街道東方新城小區，只見小區內道路破敗不堪，草地綠化也逐漸損壞退化，許多雜屋及車庫改作商用或麻將館，存在安全隱患。
“小區內無規劃停車場地，大量社會車輛隨意進出或停放在小區內，許多消防通道被占用堵塞。并且保安崗亭經常無人值班，無巡邏機制，常有盜竊案件發生。”多年來，東方新城小區的居民很苦惱，他們認為物業公司對小區建設幾乎沒有投入，物業服務多項指標不達標，導致小區逐漸破敗。
“物業內部管理混亂，缺乏規范的投訴回復制度，有些業主訴求即使回復了也不解決，問題越積越多，業主們拖疲了，對物業失去信心，也就不繳納物業費了。”居民劉女士2003年入住東方新城小區，在她看來，物業公司物業人員服務意識不強，安保人員年齡人均60歲左右，與職位實在不相稱，且小區物業負責人已換多次，致使小區物業服務陷入僵局。
在小區物業管理矛盾中，收費問題也成為困擾整個行業的普遍問題，其次公共收益不透明，業主對物業產生不信任感，繼而產生矛盾。
記者發現，基本上少有物業能積極主動定期公布小區公共收益和支出情況。作為小區公共收益部分，包括電梯間、外墻等公共區域廣告費、公共停車場停車管理費、公共場地租金等，在長沙不少小區都缺乏透明公開，有的物業甚至長期不公開。
矛盾
雙方溝通難，經費有限質量難保
“我們也很想在每個方面都做到最好，但‘巧婦難為無米之炊’。”在記者采訪中，物業公司工作人員對于產生的矛盾也倍感無奈，大倒苦水。
某小區物業公司負責人周先生說，業主與物業公司缺乏真正的溝通、交流和理解，一些業主以為物業是無所不包、無所不能的管家，稍不如意就遷怒物業、消極繳費現象由來已久，比如，有的業主提出“空置房”沒有享受物業服務，拒繳物業費；有的業主將開發商遺留的歷史問題遷怒物業；有的業主對漏水、裝修、噪聲、鄰里矛盾等缺乏有效的解決對策，統統歸結到物業公司的不作為……
“小區物業費從未上漲過，可是物價卻翻了好幾倍，在物業管理費用有限的前提下，難免服務會打上折扣。”周先生介紹，物業公司在經費緊缺的情況下，便采取減少保潔、保安等員工數量的辦法，來保證相對穩定的費用，這就容易造成服務質量下降。于是，業主又以拒交物業費抗議，如此就陷入一種惡性循環。
借鑒
黨建引領，積極探索創新物管模式
針對這些“痛點”“堵點”，長沙有不少小區在積極探索創新，也摸索出一套合適本小區的物業管理模式。
“紅色物業便民服務站”“紅色物業志愿服務隊”“紅色物業黨員先鋒崗”……如今，一批以“紅色”為主題的物業服務模式雨后春筍般在長沙各小區涌現。
“態度好多了！以前小區的麻紗事，物業能推就推，現在物業主動上門‘攬活’。”雨花區黎托街道廣益社區三江花中城小區居民老楊忍不住為新物業點贊。如今小區重劃了停車位，清空了樓道雜物，修補了破損樓梯扶手，在主要路口新增紅外高清監控攝像頭，出入口和停車場添設監控點118處，保安24小時巡邏等，居民幸福指數“爆棚”。
這些可喜變化，歸根結底得益于廣益社區將小區物業管理納入黨建引領“紅色議事廳”工作機制，每周六，三江花中城小區物業服務人員、業委會成員和黨支部委員等輪流值班，接待來訪居民。每月開一次“六方聯動”聯席會，合力解決居民反映的問題。
“根據消防法規以及為了您的安全，電動車請勿進入電梯。”最近，在長沙縣三一街區小區，竹勝園物業公司為小區電梯試裝了一套電動車阻隔系統，電動車進入電梯后，光幕進行識別并傳遞給電梯控制系統，指示電梯不關門和不啟動，同時系統會發出警報聲。這一設施得到業主一致好評。
“小區共有26棟3400多戶，常住人口逾萬。我們有物業人員近100人，保潔綠化就有近50人。”竹勝園物業三一街區小區黨小組長、物業負責人鐘良介紹，噪聲擾民、鄰里糾紛、樓道堆物……這些都可以找“黨群服務站”幫忙解決。物業公司以支部為陣地推動小區黨建 “五零建設”，針對業主關心的小區違建、高空拋物、鄰里糾紛矛盾投訴等“五零”問題，創建小區“黨群服務站”，每周組織支部黨員輪流值守調解鄰里糾紛，不定期組織黨員同志入戶拜訪業主與其暢談解惑。
老舊小區，物業只能“擺爛”？當然不！
無“話事人”、無門禁、無物業公司……侯家塘街道梓園社區共有55棟30歲至50歲“房齡”的房屋，普遍為破產改制企業職房，面臨著租戶多、流動人口多、老年人多、困難人員多等問題。“老舊小區分布零散、規模小，但管理成本卻不低，這也使得很多物業公司對這類小區望而卻步。”居民們曾這樣嘆息。梓園社區率先探索出“共享物業”模式，將地域鄰近、情況類似的老舊小區連片整合，“打包”給同一家物業公司管理。隨著物業入駐，社區內27棟老舊樓棟迎來了“新管家”，之前的“老大難”變成了“小確幸”，“鬧心小區蝶變為“舒心小區”。
記者手記：“區區小事，滿滿幸福”
小區治理是基層社會治理的毛細血管，物業與業主的關系又是小區治理的核心。如何破解物業管理難題,帶來居民、物業的“雙贏”局面？物業與業主雙方都需要積極“自我修煉”。
物業應通過公開透明的物業服務及收費新模式，推動物業服務水平和業主滿意度進入“良性循環”。業主也應積極融入社區治理，尊重物業方的勞動、履行支付義務。
近年來，全省多措并舉積極構建業主、物業的平衡關系，2021年初，雨花區從“四位一體”小區治理模式、“共享物業”、居民自治等多方面共同發力，率先全省出臺深化小區物業管理“十條”、《雨花區物業管理部門監管職責清單》等，以系列改革創新，構建小區治理體系新格局。
構建住宅小區物業管理服務議事機制、搭建全省物業管理綜合服務平臺、推進物業行業創新轉型發展、力爭到2024年，符合條件的住宅小區，實現小區黨組織、業主自治組織和專業化物業服務基本覆蓋……2021年12月6日，湖南省住房和城鄉建設廳等四部門印發《關于加強城市住宅小區協同治理的指導意見》的通知，其中有許多促進物業行業高質量發展的指導意見，推動居區共建共治共享。
今年3月4日，長沙市物業管理辦公室下發通知，公布了2022年1—2月物業服務企業“紅黑榜”及“重點監管”企業名單，全市共有22個物業企業列入“紅榜”，6個物業企業列入“重點監管”范圍，5個物業企業列入“黑榜”。這是長沙市市本級首次發布物業服務企業“紅黑榜”，進一步加強物業行業監管。
今年，湘潭市首個物業服務行業訴源治理工作站在市物業管理行業協會掛牌成立。岳塘法院派駐一名調解經驗豐富的干警和一名退休法官常駐該站，配備兩個物業糾紛審判團隊，負責指導調解和速裁工作，并將在每個小區選聘一名調解員，壯大解紛力量。
相信不論哪種模式或制度，最終都將通過物業服務過程中業主們的滿意度體現出來，物業接受正當的監督，堅持按照合同約定履行好服務職責，相信每個小區都會走上正軌，成為和諧美好的幸福家園，“區區小事，滿滿幸福”的美好畫面終將實現。
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