房地產住宅批量裝修工程管理
目 錄
第一章 精裝房概述
第二章 裝修房管理體系建立
第三章 裝修房設計管理
第四章 裝修房銷售管理
第五章 裝修房采購管理
第六章 裝修房工程管
第一章 精裝房概述
第一節：裝修房基本概念
第二節：裝修房價值分析
第三節：裝修房相關政策解
第一節：裝修房基本概念
一．裝修房基本概念
1.全裝修房的定義
商品住宅裝修一次到位是指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛生間的基本設備全部安裝完成，可以簡稱全裝修住宅。全裝修并不是簡單的毛坯房加裝修，按建設部規定，住宅裝修設計應該在住宅主體施工動工前進行。也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設計。（來自《商品住宅裝修一次到位實施細則》）
2.精裝修房的定義
對精裝修房的常見理解：毛坯 裝修標桿企業的理解：
（1）簡單來說， 精裝房就是指經過精致裝修的房屋， 和普裝、平裝、簡裝等是互相對立的。精裝房又稱成品房。精裝要求精致、融合， 同時又不失主人公的身份、風范， 以及個性和品味。精裝房注重的是每一個細節部分的推敲， 大到房屋整體空間結構、裝修格調的選擇， 小到一個螺絲釘的樣式選擇， 都很有講究， 所以精裝房的房主多是對居家生活有高要求， 會享受生活的人。
（2）精裝房的出現滿足了不少業主的需求， 也給業主帶來了一定的方便。現今的精裝房不僅推出大的房源， 還有小戶型1 室1 廳的精裝房源， 適合不同需求的人們。
（3）所以說精裝房不是簡單的毛坯 精裝的疊加，而是應該系統地考慮建筑、室內、部品的一體化設計，同時具備五個思維：終端思維、大小思維、一體化思維、產品思維、協作思維。
總結：精裝房就是研究客戶需求，以“一體化整裝”的方式——研發、生產、銷售、交付可直接消費的產品。精裝房≠毛坯 裝修
A、邊界：從半成品到成品
B、復雜度、維度、復合與風險
C、需求，產品自信與創新之源
D、回溯：從結果倒逼精細化
E、一體化，再造管理和協作模式
F、模式，經營邏輯與生態進化論
3.成品住房的定義
是指住宅在出售前，人們起居、衛生、飲食、學習等基本生活需求的功能空間一次合理設計并設置完成;水、電點位及設備所需配套端口一次設計并安裝到位，套內所有功能空間的頂棚、墻面、地面等固定面鋪裝或涂飾、管線及終端安裝、廚房和衛生間的基本設備及用具全部安裝完成，己具備基本使用功能的住房。
2.為社會創造價值
3.為企業創造價值
（1）競爭的需要
A、全裝修時代己經來臨
B、同行業的發展
（2）裝修房帶來收益
A、全裝修是新的產品競爭力， 是客戶新的價值感知來源；
B、全裝修是新的產品利潤來源；
C、全裝修成本的客戶預支；
三、精裝房相關政策解析
1、政策的出臺
（1）建住房[2002]190號——關于印發《商品住宅裝修一次到位實施細則》的通知
（2）建質[2008]133號《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》
（3）從2016年開始，全國各地開始陸續出臺全裝修.精裝修的相關政策條例，也就是說，“毛坯房”交付的時代將逐步退出房地產的市場。面對房地產市場“全裝修”交付模式的逐步推進，很多沒有接觸過精裝修的房企也開始接觸并學習精裝交付，精裝有著更長的供應鏈，更多的主材家具供應商和更多的施工管控標準，對于房產家居行業的上下游來說，既是機會也是挑戰。
（4）全行業精裝交付進入倒計時，全國各地區政策盤點
2016年以來，地方對于全裝修的政策頻出，全國加入到全裝修隊伍的地區已有多個，在這之中，有7個地區的全裝修政策會在2020年之前實施。
全裝修政策的發布，不僅關系到房產企業，更會對整個家居建材裝修行業產生深遠的影響。
（5）全國各省(市)全裝修政策及要點匯總
（6）全國各地全裝修政策發布時間
（7）全國各地全裝修政策實施時間：
河南省鄭州市航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區最早在商品住宅中實施全 裝修政策，浙江、上海、山東、海南全裝修政策都將在明年付諸實際行動，江蘇省最早提出全裝修政策，卻最晚實施。
（8）河南及鄭州市全裝修解讀： 選擇先在做鄭州試點， 穩步推進
A、河南省委、省政府在2016年年初印發《關于加強城市規劃建設管理工作的意見》，規定到2020年全省新建商品住宅基本實現無毛坯房。鄭州航空港經濟綜合實驗區、鄭東新區從2016年起，新開工商品住宅全部執行成品房標準。
B、河南省出臺的全裝修政策給了自己一個試錯和糾正的緩沖時間，先拿航空港區和鄭東新區兩個區域試點，預計將來會出臺更加詳細的全裝修政策文件，先實現軟著陸，再謀求規范化。
C、但是，到了2017年8月份，河南省住房和城鄉建設廳等7部門聯合印發《關于加快發展成品住宅的指導意見》;明確我省成品住宅的建設目標：2018年1月1日起，全省所有市、縣新開工建設商品住宅，全部要按照成品住宅設計建設(不含4層以下住宅及單套面積大于200㎡的住宅)。
D、這比之前的要求期限大大提前。2016年年初，我省提出成品住宅建設目標要求，在新開工住宅中逐年提高成品住宅比例，到2020年，新開工全裝修成品住宅占新建住宅面積比例，省轄市及城鄉一體化示范區爭取達到80%，鄭州航空港綜合實驗區爭取全覆蓋，縣城(市)要達到60%以上。此外，《意見》還要求新開工建設的裝配式住宅項目和推行綠色建筑的住宅項目、公共租賃住房、酒店式公寓必須按成品住宅標準建設。
E、值得一提的是，《意見》對于參與成品住宅的房企予以政策支持:實際裝修成本可按規定在稅前扣除;對采用成品住宅技術的優質誠信企業，在收取國家規定的建設領域各類保證金時，可適當給予減免;成品住宅示范項目優先推薦參加中國人居環境獎、魯班獎、優質工程獎等評選活動。從上述政策條文中我們可以看出，地方政府提倡的“菜單式裝修與個性化服務相結合”、“毛坯房和精裝修分別計價”其實都是定制精裝相比于傳統精裝交付的優勢所在。定制精裝既能實現政府要求的精裝交付、又能滿足客戶的個性化需求、還能實現裝修合同另簽以保證售后服務質量。也可以說，定制精裝就是為全裝修時代專門定制的產品，它適應全裝修時代的市場需求。
第二章 裝修房管理體系建立
第一節 統一全員思想
第二節 確定學習標桿
第三節 完善管理措施
第四節 建立工作模塊
第一節 統一全員思想
一、統一全員思想
1、充分了解裝修房價值所在；
2、解決裝修房工作推進過程中常見困惑 ；
3、其它注意要點：
（1）別墅、頂級住宅、限價房、經適房全裝修；
（2）裝修解決項目問題不清晰的時候要謹慎；
（3）基礎研究和供應體系不完善時要謹慎；
（4）避免過度樂觀和悲觀；
（5）企業對行業的責任。
二、確定學習標桿
1、標桿企業的標桿；比如萬科、碧桂園、龍湖、融創地產等等；
2、某標桿企業裝修房成果介紹。
三．完善管理措施
1、裝修房工作特性；
（1）全新的工作；以前都是毛坯交房，業主自己裝修，現在精
裝后交房，對于房地產來說全新的。
（2）面臨的風險：方案類的問題、圖紙類的問題、部品類的問
題、成本類的問題、主材選型的問題。
（3）關注部門配合: 成本部、采購部、工程部、研發部等。
2、裝修房工作小組（也就是精裝產品研發構架）；
3、實施計劃和績效管理； 需要多部門制定計劃和管理制度。
精裝產品研發構架
一般由集團副總或由某核心職能部門管理部牽頭成立精裝管理中心，協調相關部門進行精裝項目的設計研發及落地指導
四、建立工作模塊
|
工作模塊 | 模塊成果清單 |
裝修房項目管理模塊 | 《全裝修項目管理流程》 |
裝修房設計管理模塊 | 如：萬科精裝修標準流程與工期 |
裝修房采購管理模塊 | |
裝修房銷售管理模塊 | |
裝修房工程管理模塊 |
版權聲明：本文內容由互聯網用戶自發貢獻，該文觀點僅代表作者本人。本站僅提供信息存儲空間服務，不擁有所有權，不承擔相關法律責任。如發現本站有涉嫌抄襲侵權/違法違規的內容， 請發送郵件至 舉報，一經查實，本站將立刻刪除。
